Parlem d’Habitatge… amb Pablo Feu

per Àlex Torner de Gispert

Dins del cicle d’activitats adreçades als nostres associats que periòdicament du a terme l’Associació Catalana de Juristes de l’Administració Local (Juristes Locals),el passat dilluns 18 d’abril va tenir lloc la sessió “Parlem d’Habitatge” a càrrec de l’advocat Pablo Feu.

La seva interessant exposició,va posar de manifest la necessitat que per part del món local es trobin instruments o estratègies efectives per tal de poder aplicar polítiques d’habitatge social i de lluita contra el greu problema de l’especulació immobiliària als centres de les ciutats. També va fer referència a la problemàtica del manteniment d’habitatges buits en mal estat als centres històrics, que provoca també l’acceleració dels processos de desertització de barris.

Tal i com es recull a l’exposició de motius de la Llei 18/2007, de 28 de desembre del Dret a l’Habitatge, aquesta qüestió ha esdevingut una de les preocupacions més importants per a la ciutadania catalana, que veu com d’anys ençà els preus d’aquest bé de primera necessitat han augmentat molt pel damunt del seu salari. D’altra banda, el constant increment del turisme i la insuficiència d’una oferta d’habitatges de lloguer manifestament insuficient o no competitiva, ha afegit factors en contra de la defensa i aplicació efectiva de polítiques tendents a garantir aquest dret.

La conseqüència és que cada cop més sectors socials sensibles (joves, gent gran, immigrants i persones en situació de risc) pateixen situacions d’exclusió del dret a l’habitatge.

Val a dir que amb caràcter general, les causes d’aquesta realitat també s’han de trobar en la poca incidència, o directament en el fracàs, de la implantació efectiva de les velles polítiques d’habitatge tradicionalment adoptades, tant a Espanya com a Catalunya.

D’altra banda, a ningú se li escapa el fet que, lligat a l’auge del turisme i el fenomen de l’economia global, els centres de les ciutats ja estan esdevenint veritables pols d’atracció per a inversions immobiliàries i pels anomenats “fons voltors”. A ciutats com Barcelona i a determinades zones de l’Àrea Metropolitana aquestes inversions tenen cada vegada un àmbit de procedència més ampli i més lligat a l’economia global -.Tot això no fa més que provocar inflació en el mercat i la conseqüència lògica de l’acceleració en el procés d’expulsió de veïns de barris cèntrics de les ciutats cap a altres barris perifèrics i fins i tot en un segon estadi, expulsió també des d’aquests segons barris cap a altres municipis. Es tracta en definitiva d’unes dinàmiques que sense l’oportú contrapès, poden portar a una creixent desnaturalització de les nostres ciutats.

El marc legal en el que ens movem configura principalment un “terreny de joc” amb dos blocs normatius: la normativa urbanística (TRLUC, Decret 64/2014) i la Llei 18/2007, de 28 de desembre del Dret a l’Habitatge.

Tot i que la clau de volta la trobem, com en tants altres temes, en l’existència de regulació constitucional i concretament del tantes vegades esmentat art. 47 CE (el dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat), caldrà valorar la veritable aplicació posterior del mandat constitucional, interpretació i extensió dels seus límits, en especial quan es prevegi una possible col·lisió amb altres drets (en especial el dret de propietat de l’art. 33).

Recordem que aquest article 47 CE, a més d’obligar a garantir el dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat, commina els poders públics a promoure les condicions necessàries i establir les normes per a fer-lo efectiu, amb una regulació de la utilització del sòl d’acord amb l’interès general per impedir l’especulació, i determina que la comunitat participarà en les plusvàlues que generi l’acció urbanística dels ens públics.

És en aquest segon punt on la proposta del ponent és clara: cal modificar la llei d’urbanisme en matèria de sòl urbà consolidat, quan es constata que en tot l’àmbit metropolità de Barcelona el sòl urbà – tret de petites excepcions com per exemple la zona de La Sagrera – està plenament consolidat.

Tanmateix, ni el TRLUC ni tampoc la llei estatal de sòl no han pensat o previst la generació de plusvàlues en actuacions dins d’aquest sòl urbà ja consolidat, quan efectivament existeixen transformacions urbanístiques com canvis de usos de sòl urbà consolidat que generen evidents plusvàlues (només recordar a tall d’exemple el cas ben actual de l’equipament de la presó  Model de Barcelona, i la seva previsible incidència en els preus dels immobles de l’àrea d’influència).

Doncs bé, l’article 2 del TRLUC delimita l’abast de les competències urbanístiques dels òrgans administratius amb inclusió expressa de la intervenció en el mercat immobiliari i la regulació de  l’habitatge ( “…aquesta Llei atribueix als òrgans administratius que pertoca les facultats pertinents i necessàries per formular, tramitar, aprovar i executar els diferents instruments urbanístics de planejament i de gestió, per intervenir en el mercat immobiliari, per regular i promoure l’ús del sòl, de l’edificació i de l’habitatge i per aplicar les mesures disciplinàries i de restauració de la realitat física alterada i de l’ordenament jurídic vulnerat”.); i és per això que la proposta de modificació del TRLUC referida pensa en l’establiment d’un sistema que permeti garantir el retorn de les plusvàlues a la comunitat amb imposició de càrregues urbanístiques en aquest tipus de sòl urbà, sempre tenint en consideració també factors de ponderació o correcció com la previsió d’exempcions de les dites càrregues quanes pugui garantir un compromís de no vendre l’immoble – per exemple a través de la corresponent inscripció registral -.

Una altra possible eina també seria la delimitació de determinades zones a les ciutats que quedin subjectes a limitació directa dels preus de lloguer. Eina o sistema que ja existeix i que ja s’ha portat a terme amb èxit en capitals europees com Berlín o París.

És cert però que allà la realitat i el marc legal és diferent, fins al punt que ha permès configurar una regulació dels topalls del preu de lloguer a través de les normatives estatals en matèria d’arrendaments urbans – via que al nostre entorn i a la vista de les darreres modificacions de la LAU resultaria del tot impensable, per qüestions competencials i més en el marc polític actual -.

És cert que l’empresa no és fàcil i la lluita és desigual. Així mateix, les darreres resolucions de la Sala 1ª del TSJC no ajuden a ser optimistes atès que han suposat la desactivació de la pretesa mobilització dels pisos buits i l’estimació de la impugnació de la taxa que havia estat creada per l’Ajuntament de Barcelona per gravar els procediments de declaració d’habitatges buits, justificant la seva anul·lació en el fet que tant la LBRL com la LDH estableixen una limitació a la competència municipal, admetent només des del punt de vista competencial municipal la “promoció de l’habitatge social”.

En qualsevol cas, el repte existeix i està servit.

I des de l’administració caldrà lliurar aquest combat amb intel·ligència, i preveient treure profit de totes les eines a l’abast, bé sigui explotant les funcions inspectores de l’Administració i a través del potent règim sancionador existent a la Llei del Dret a l’Habitatge– qüestió que ja s’està duent a terme amb èxit, i en estricta aplicació de les previsions de l’article 38 en matèria d’ordres d’execució conjuntament amb el 39, el 40 i el 113 LDH -; o bé sigui podent dotar-se d’altres regulacions i instruments – com per exemple l’impuls i promoció de possibles modificacions del TRLUC, que permetin obrir la porta a delimitar àrees de sòl urbà consolidat susceptibles de ser sotmeses a noves càrregues per poder garantir així les plusvàlues a la comunitat i evitar la fugida d’aquestes -.

Així mateix, el principal problema d’un habitatge buit és la seva minusvaloració amb el pas del temps, que arriba a l’extrem en els casos d’actius immobiliaris en mans de la SAREB o en poder de fons d’inversió voltors. En aquest sentit, cal aprofitar les competències en matèria de deure de conservació dels propietaris. Eines com el Registre d’Habitatges Buits – que es pot generar amb la informació del Registre de Propietat i del Padró -, els Programes de Conservació del Parc d’Habitatges juntament amb un potent Pla d’Inspeccions poden ajudar molt a lliurar aquesta “batalla”.

A través de la via de l’art. 8.6 LJCA, es pot obtenir una autorització judicial d’entrada en domicili i facilitar així la inspecció que generi l’ordre de conservació oportuna, ordre que haurà d’explicar bé el que passa, amb estimació del cost de reparació i també haurà d’anar acompanyada d’uns potents i exhaustius advertiments previs i multes coercitives en cas d’incompliment. Llavors sí que es podrà fer reaccionar als especuladors i a aquells altres agents que incideixen de forma clara en l’acceleració dels processos de desertització o gentrificació, i que suposen un veritable fre a la defensa del dret a l’habitatge i al combat contra l’especulació salvatge.

Val a dir que s’ha constatat que una vegada posat en marxa el sistema, aquest esdevé autofinançable, donat que amb els imports de les multes imposades en els casos de propietaris resistents- i que per tant acaben suportant importants sancions econòmiques -, es dota a l’Administració d’uns considerables imports que tenen un destí adscrit.

Totes aquestes qüestions varen ser tractades amb molta lucidesa per part del ponent Pablo Feu, com s’ha dit,el passat 18 d’abril. L’acte va finalitzar amb un aperitiu i un interessant debat i intercanvi d’opinions entre els juristes del món local participants i els titulars del despatx amfitrió de l’acte.

Has one comment to “Parlem d’Habitatge… amb Pablo Feu”

You can leave a reply or Trackback this post.
  1. Emi - May 02, 2018 Responder

    Perfecte Alex
    Un molt bon resum d’una mes que interessant trobada

Leave a Reply

Your email address will not be published.Email address is required.