PRINCIPALS MESURES DEL DECRET LLEI 17/2019 DE 23 DE DESEMBRE, DE MESURES URGENTS PER MILLORAR L’ACCÉS A L’HABITATGE. Cristina Benitez

El Decret – llei 17/2019, de 23 de desembre, que fou ratificat pel Parlament de Catalunya el 5 de febrer de 2020, té com objectiu principal millorar l’accés a l’habitatge i combatre situacions d’emergència residencial, a través de diversos mecanismes per incrementar el parc d’habitatge protegit i l’oferta dels habitatges en règim de lloguer.

La norma estructura diferents mesures que es poden agrupar en dos grans blocs:

  • Mesures en matèria d’habitatge
  • Mesures que afecten al planejament urbanístic

1. En matèria d’habitatge:

Es modifiquen, entre d’altres,

  • la Llei 18/2007, sobre el Dret a l’Habitatge
  • el Decret-llei 1/2015, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària
  • la Llei 24/2015, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica,
  • i la Llei 4/2016, de mesures de protecció del dret a l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial.

Havent de destacar els aspectes següents:

Es posa l’èmfasi en el planejament urbanístic, que imposa qualificar sòl adequat i suficient per cobrir les necessitats d’habitatge de la població.

Es donen eines per disminuir els habitatges buits amb mitjans d’execució forçosa: la desocupació permanent dels habitatges s’assimila als edificis inacabats a efectes de la declaració com habitatge buit. El Registre d’habitatges buits (i d’habitatges ocupats sense títol habilitant) s’amplia a supòsits no procedents d’execucions hipotecàries. Es manté el termini de 2 anys per considerar un habitatge buit. L’execució forçosa de les mesures requerides pot suposar la imposició de multes coercitives de mil euros per habitatge i fins a l’import del 50% del preu de l’habitatge.

Es donen eines per declarar situacions d’utilització anòmala dels habitatges i mesures coercitives. Els incompliments en aquesta matèria es consideren incompliments de la funció social de la propietat. La Generalitat i els Ajuntaments han d’instruir els procediments, ordenar l’execució forçosa o sancionar la persona responsable de l’incompliment de la funció social de la propietat.

S’amplia la facultat d’expropiar, fins ara prevista a l’ús temporal de l’habitatge, al ple domini. En poden ser beneficiàries de l’expropiació entitats públiques i privades.

Es crea una nova definició d’allotjament dotacional, com a concepte més ampli que els habitatges dotacionals i s’integra en els sistema d’equipaments comunitaris. Els municipis que estan obligats a fer reserves per a la construcció d’habitatges de protecció pública, també ho estan per efectuar-ne per al sistema d’allotjament dotacional. Els equipaments dotacionals per a col·lectius específics que requereixen assistència residencial, es poden promoure des de l’administració municipal, l’Incasòl i els operadors privats (mitjançant concessió administrativa o dret de superfície).

Requereixen assistència residencial: les persones joves, la gent gran, les persones amb discapacitat, les dones víctimes de violència de gènere, els immigrants, les persones divorciades o separades que hagin perdut el dret a l’ús de l’habitatge compartit, les persones pendents de reallotjament per operacions públiques de substitució d’habitatges o per actuacions d’execució del planejament urbanístic o els sense llar.

Es preveu pels casos d’emergència residencial l’adjudicació en allotjaments dotacionals o, si l’administració no en disposa, en habitatges gestionats per les administracions.

Les persones físiques amb més de 15 habitatges, passen a tenir la consideració de grans tenidors. Aquesta consideració suposa: l’obligació d’oferir un lloguer social a persones en situació de vulnerabilitat o amb risc d’exclusió residencial. El lloguer s’estableix per un període 7 anys, incloent-ne els actualment en vigor per tres anys que s’amplien fins a aquell límit. S’estableix, a més, una renovació obligatòria dels contractes de lloguer socials si els ocupants es troben encara en risc d’exclusió. Aquests grans tenidors hauran d’oferir també un lloguer social a aquelles persones que acreditin un mínim de 6 mesos residint a l’habitatge, sense títol habilitant (regularització de la situació okupa), anteriors a l’entrada en vigor del decret (per tant, ocupants anteriors al 30 de juny de 2019).

Es crea un nou model d’habitatge protegit amb dues modalitats (genèric i específica) de durada indefinida i amb obligació de permanència en el patrimoni municipal del sòl i l’habitatge (PMSH) quan es tracta de sòls procedents d’aquest patrimoni especial.

La modalitat genèrica admet la comercialització en règim de propietat, arrendament o altre tipus de cessió d’ús. La modalitat específica, es destina exclusivament a l’arrendament. Els preus de venda i renda bàsics s’estableixen mitjançant ordre del Conseller competent per a tot el territori.

El règim transitori de la norma permet aplicar els preus i durada de la protecció anteriors a l’entrada en vigor del Decret-llei a aquells habitatges qualificats definitivament. Els que estan en tràmit se subjectaran a la durada indefinida si estan construïts sobre sòls procedents del PMSH.

Registre de Sol·licitants: es redueix de 3 anys a 1 la vigència de la inscripció. Afecta a totes les inscripcions anteriors a l’entrada en vigor del Decret-llei, que caducaran automàticament, sigui quina sigui la data d’inscripció, el 31 de desembre de 2021 si no es renoven abans. Les noves inscripcions ja es fan directament per un 1 any de vigència.

Les promocions privades de protecció oficial estaran subjectes a limitacions a l’hora de gestionar l’adjudicació, en funció de si es promouen amb ajuts públics o es situen sobre sòls qualificats en un règim de protecció pública. Aquestes limitacions obliguen als promotors privats a gestionar el procediment d’adjudicació a partir de les bases que aprovi l’administració que fa la convocatòria i sobre el llistat del Registre de Sol·licitants. Les promocions privades sense ajuts públics ni vinculació de sòl d’hpo es podran adjudicar lliurement pel procediment que determinin els promotors.

Moderació dels preus de lloguer: En els arrendaments privats s’haurà de fer constar l’índex de referència del preu de lloguer de la zona que haurà de mantenir publicat i actualitzat el departament d’Habitatge. Se sancionarà el no fer-ho i es negaran ajuts als arrendadors que lloguin per sobre del preu de referència.

2. En matèria de planejament. Modificacions del text refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya:

La modificació del TRLUC va encaminada a dotar els planejaments de mesures per augmentar el parc d’habitatge públic.

Es regula la creació d’àrees delimitades per incrementar el PMSH destinat a habitatges de protecció pública, a través de l’exercici del dret de tanteig o mitjançant expropiació forçosa.

Es regulen drets de tanteig i retracte del sòls de titularitat privada reservats a habitatge de protecció pública i dels habitatges arrendats quan es transmetin conjuntament amb la resta d’habitatges o locals de l’immoble, a favor de l’Incasòl, els ajuntaments i el promotors socials.

Es prohibeix l’alienació de cap bé o dret del PMSH que no estigui inventariat adequadament. El règim transitori estableix un període d’un any des de l’entrada en vigor del Decret-llei perquè els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada inscriguin en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya l'inventari de béns i drets que integren el patrimoni públic de sòl i d'habitatge respectiu i el seu balanç de situació.

Es regula el sistema urbanístic d’equipaments dotacionals per augmentar el parc d’allotjaments dotacionals i la seva promoció i gestió des de la iniciativa privada.

Els plans d’ordenació han de reservar el 30% del sostre a la construcció d’habitatges de protecció pública destinats a la venda, lloguer o altres formes de cessió.

En les modificacions de planejament en sòl urbà consolidat sense increment d’edificabilitat, es destinarà a habitatge de protecció pública una ràtio de 70m2 per habitatge sobre el sostre construït.

Règim especial aplicable als municipis compresos a l'Àrea Metropolitana de Barcelona en matèria de reserves d'habitatge de protecció pública:

  • 40% de reserva per habitatges de protecció pública en el sòl urbanitzable delimitat ;
  • 40% en sòl urbà no consolidat. (Es pot mantenir en el 30% si es necessari garantir la viabilitat del sector).
  • La meitat d’aquestes reserves obligatòries es destinaran al règim de lloguer.

La cessió de sòl amb aprofitament urbanístic s’ha d’emplaçar sobre els sòls reservats a la promoció d’habitatges de protecció pública amb obligació de l’administració d’executar- los. En el cas que l'Administració no disposi de recursos econòmics suficients per fer-ho, el sòl de cessió s’ha d’emplaçar parcialment sobre la reserva esmentada i s’han de construir els habitatges amb els ingressos obtinguts per l'alienació de l’altra part.

Els sòls públics procedents de les cessions obligatòries i gratuïtes han de romandre dins del patrimoni de l’administració, sense perjudici de la facultat de constituir-ne un dret de superfície sobre els mateixos, o alienar-los a una altra administració. Aquest sòl es destinarà obligatòriament al règim de lloguer.

D'altra banda, es regula la possibilitat que la qualificació urbanística del sòl residencial amb destinació a habitatge de protecció pública pugui afectar una part dels edificis plurifamiliars, referint-la al supòsit d'edificis de nova construcció, al d'obres d'ampliació i de reforma generals, sempre que tinguin per finalitat allotjar majoritàriament nous residents.

El decret també habilita el planejament urbanístic perquè pugui reservar sòl per a un producte immobiliari destinat a l'ús d'habitatges per pisos, sense possibilitat de dividir- los horitzontalment, amb la finalitat que se'n cedeixi l'ús a terceres persones exclusivament en règim de lloguer.

Finalment, la norma crea una mesura per facilitar la intervenció mitjançant enderroc i substitució d’edificis existents, a través de la delimitació d’una finca o àrea de rehabilitació subjecta a equidistribució de beneficis i càrregues.

3. El règim transitori (DT 9) determina l’aplicació de la norma en els nous instruments de planejament o modificacions dels vigents. No obstant, en el cas de planejaments urbanístics no adaptat al nou Decret-llei, s’aplicarà ja la reserva del 30% per habitatge de protecció pública, en els casos que contempla l’article 57.3 del TRLUC.

4. Llicències d’obres caducades. La disposició final segona estableix una ulterior pròrroga extraordinària per les llicències caducades a partir de l’1 de gener de 2008, amb l’especialitat, en aquest cas, que transcorregut el termini màxim d’execució de la nova pròrroga (31 de desembre de 2022, que s’ha de sol·licitar abans del 31/12/2020) s’ha d’ordenar l’enderroc dels edificis inacabats o executar-lo forçosament l’administració que va atorgar la llicència.

 

About the author: Juristes_Locals